Qu’il s’agisse d’un « compromis » ou d’une « promesse de vente », ce sont des contrats préparatoires à la vente définitive. Celle-ci constatera le transfert du prix au vendeur contre le transfert de la propriété à l’acquéreur. Très courants, ces avant-contrats sont signés par les deux parties (promesse de vente synallagmatique communément appelée « compromis » ou promesse unilatérale de vente) et fixent le cadre de l’opération mais leurs effets dépendent de leur nature. Maître Wandrille PINEL pourra vous en expliquer les tenants et aboutissants.
D’une part, un compromis est un engagement réciproque entre les parties : le vendeur s’engage à vendre tandis que l’acquéreur s’engage à acquérir. L’engagement étant définitif, le vendeur n’a plus la liberté de changer d’avis ou de modifier les conditions. L’acquéreur est également engagé et ne pourra se libérer de son engagement qu’en cas de défaillance de l’une des conditions suspensives de l’opération (par exemple si le prêt qu’il devait obtenir pour le financement lui est refusé).
En cas de refus par l’une ou l’autre partie de signer l’acte de vente (hors défaillance d’une condition et hors délai de rétractation de l’acquéreur le cas échéant), le compromis prévoit une "clause pénale". Cette pénalité financière fixée à 10 % du prix, est mise à la charge de la partie défaillante. Il est possible de prévoir le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie (parfois appelée « caution ») habituellement d’un montant de 2,5 à 5 % du prix qui sera séquestré par le notaire. Son but est de s’assurer que l’acquéreur dispose de fonds pour son acquisition ou que le montant de la clause pénale est partiellement sécurisé en cas de besoin. La somme devient un acompte sur le prix en cas de réalisation de la vente ou est restituée à l’acquéreur en cas de défaillance d’une condition suspensive. En cas de désaccord entre les parties sur le bénéficiaire de la somme en cas de rupture des engagements, seul le Tribunal pourra décider qui récupérera le dépôt.
Le compromis a souvent une date butoir non extinctive ; en cas de dépassement, la partie lésée par le retard de l’autre peut lancer des poursuites judiciaires pour obtenir des dommages et intérêts voire la vente forcée. Si au contraire la date butoir est extinctive, son arrivée signifie que les deux parties sont déliées de leur engagement sans contrepartie d’un côté ou de l’autre.
D’autre part, une promesse unilatérale de vente engage le vendeur mais laisse un délai et une option à l’acquéreur afin qu’il décide s’il acquiert ou non. Si au terme du délai, il ne lève pas l’option, il doit verser au vendeur une somme appelée « indemnité d’immobilisation » (habituellement d’un montant de 2,5 à 5 % du prix). Elle est fréquemment laissée en séquestre chez le notaire. Le choix de cet avant-contrat n’a de sens que si l’acquéreur dispose d’un apport financier. La promesse unilatérale a une date butoir extinctive : son arrivée permet aux deux parties de reprendre leur liberté mais l’acquéreur doit payer l’indemnité d’immobilisation. Si le délai de réalisation des conditions s’avère insuffisant, un avenant peut être signé afin de reporter la date butoir.
Quelles sont les conditions fixées dans ces avant-contrats ? Il s’agit de toutes celles connues lors de la signature du document :
- la désignation du bien vendu ;
- le prix ;
- les conditions du paiement ;
- l’existence des travaux réalisés par le passé ;
- les informations techniques (liées aux diagnostics) ou environnementales du bien acquis ;
- les informations liées à la copropriété le cas échéant.
Rappelez-vous que la loi impose un devoir d’information réciproque aux vendeurs et acquéreurs. Il nécessite de transmettre à l’autre partie, dès la signature de l’avant-contrat, tout élément susceptible d’entraîner ou remettre en cause son consentement.
