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• l’objet social (type d’activité, possibilité d’habiter l’immeuble social par l’associé) ;
• le capital social (faible ou fort) ;
• les apports ;
• le siège social ;
• la durée de la société ;
• les clauses d’agrément (afin que l’entrée de nouveaux associés soit restreinte ou libre) ;
• les règles de majorité dans les assemblées ;
• les pouvoirs du dirigeant ;
• les règles en matière en cas de démembrement des parts sociales.

Attention, si vous êtes fonctionnaire, vous ne pouvez avoir de fonction de direction. La possibilité d’avoir la qualité d’associé est également incertaine.

Ces formalités permettent d'immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés. Une annonce légale devra être publiée dans un journal habilité.

Un entrepreneur qui veut gérer des biens immobiliers devra opter pour une structure telle qu'une société civile (SCI, SCP, GFA, etc.) s'il exerce une activité libérale ou agricole.

Dans les sociétés civiles, il faut être au minimum 2 associés mais il n’y a pas de maximum. Les associés peuvent être mariés ou de la même famille. Ils sont tenus personnellement et indéfiniment au paiement des dettes de la société en proportion de leur part dans le capital social. Cela signifie que si un associé détient 20 % des parts d’une société civile qui génère des pertes, il devra en assumer la charge dans cette proportion.

Cependant, il n'y a pas de solidarité entre les associés. Ainsi, les créanciers ne peuvent pas poursuivre un seul associé pour toute la dette. Lorsque la SCI dégage des bénéfices, ils sont redistribués aux associés ou mis en réserve afin de garder des ressources à la société. Si les associés ont opté pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), ils doivent déclarer les revenus qu’ils aient été distribués ou pas. Ils sont alors imposés selon leur taux marginal d’imposition. La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Son bénéfice est alors imposé au sein de la société, puis, si le résultat est distribué, chaque associé est imposé selon son taux marginal d’imposition.

Il s’agit d’un domaine où la société civile immobilière (SCI) est réputée facilitatrice. Détenir un immeuble via une société évite le régime de l'indivision qui se forme avec plusieurs propriétaires sur un même bien lors d'un achat ou d'une succession. Les règles de l’indivision sont prévues par le Code civil et établissent des règles de majorité pour la prise de décision. Cela peut aboutir à des situations de blocage en raison du veto ou du silence d’un indivisaire. Il faut alors recourir au Juge pour passer outre, ce qui s’avère compliqué et onéreux.

Dans une société, seules les décisions les plus graves sont en principe soumises à l'unanimité. Bien souvent, les statuts stipulent que la majorité des décisions est prise selon les règles prévues, permettant ainsi de passer outre l'opposition des minoritaires. Dans le cas où l’indivision n’est pas souhaitée, il existe un risque de conflit au décès d’un indivisaire. En effet, ses parts sont transmises à ses héritiers sans possibilité pour les coïndivisaires de s’y opposer. La SCI permet au contraire de choisir les personnes avec qui l’on s’associe et ce, même en cas de décès ou de retrait de l’un des associés. En effet, les statuts prévoient les règles de cession des parts sociales à un tiers en réglementant l’agrément requis des autres associés.

Par ailleurs, la SCI est représentée par un ou plusieurs gérants qui peuvent en principe accomplir tous les actes de gestion réalisés dans l’intérêt de la société. Fréquemment, des familles choisissent de constituer une SCI en confiant la mission de gérant aux parents tandis que les enfants ne sont qu’associés.

Enfin, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en en conservant l’usufruit, donc les revenus produits par les biens. Ils veilleront dans les statuts à organiser la répartition des pouvoirs entre nus-propriétaires et usufruitiers.

Nota bene : une SCI familiale propriétaire d’un bien immobilier locatif entraîne une durée de bail d’habitation de trois ans (et non six ans comme les autres personnes morales).

L’activité de location est civile. La location vide sera donc exercée par une société civile. S’agissant d’une location meublée, la situation est délicate. L’activité de location meublée est juridiquement civile mais fiscalement commerciale. Sous certaines réserves, cela se traduit par un régime fiscal contraint, la société civile étant obligatoirement imposée à l’impôt sur les sociétés. Cela ne s’avère pas nécessairement favorable.

Si ce régime fiscal ne convient pas, mieux vaut se tourner vers une SARL de famille, imposée à l’impôt sur le revenu.

Un entrepreneur qui souhaite exercer une activité d’achat/revente, de transport, etc. optera pour une société commerciale. On y trouve principalement :

• la société à responsabilité limitée (SARL) ou son équivalent pour une personne seule (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL) ;
• la société par actions simplifiée (SAS) ou son équivalent pour une personne seule (société par actions simplifiée unipersonnelle – SASU) ;
• la société anonyme (SA).

Dans les sociétés commerciales, la responsabilité est limitée aux apports sauf circonstances particulières (comme en présence d’une faute de gestion). Le risque pris est donc moins important que dans les sociétés civiles. Par principe, ces sociétés pluripersonnelles sont imposées à l’impôt sur les sociétés et par exception, à l’impôt sur le revenu. L’inverse se produit dans les sociétés commerciales unipersonnelles.